Πώς το ψηφιακό δίδυμο μειώνει 25-30% τον χρόνο και το κόστος σε έργα design-build
Οι περισσότερες συζητήσεις μας με Έλληνες developers, διαχειριστές εμπορικών κέντρων και τεχνικές υπηρεσίες καταλήγουν στο ίδιο σημείο: «Ωραία η 3D εικονική περιήγηση, δείξε μου όμως ότι αποσβένεται σε πραγματικό έργο».
Αντί λοιπόν να επιχειρηματολογήσουμε, δημοσιεύουμε το ισχυρότερο στοιχείο που έχει βγάλει η Matterport στον κατασκευαστικό κλάδο, και προσθέτουμε αυτό που λείπει από αυτό: πώς μεταφράζονται αυτές οι ροές εργασίας στην ελληνική αγορά ακινήτων και από πού πραγματικά επιστρέφει το κόστος μιας 3D αποτύπωσης χώρου.
Σημείωση: η μελέτη περίπτωσης που ακολουθεί είναι της Matterport και αφορά πελάτη της. Δεν πρόκειται για έργο της Vivestia. Τα στοιχεία παρατίθενται με αναφορά στην πηγή. Δική μας είναι η ανάλυση για την ελληνική αγορά που ακολουθεί.
01
Ποιον αφορά η μελέτη
Πρόκειται για καθετοποιημένο κατασκευαστικό όμιλο και developer ακινήτων των ΗΠΑ: 150 ετών, με πάνω από 45 γραφεία παγκοσμίως και πελατολόγιο διεθνών τραπεζών, φαρμακευτικών ομίλων, αλυσίδων λιανικής και νοσηλευτικών ιδρυμάτων.
Δεν πρόκειται για πείραμα πρώιμης υιοθέτησης: ο όμιλος χρησιμοποιεί τυποποιημένα Matterport από το 2016.
02
Το πρόβλημα
Συντονισμός δεκάδων εργοταξίων, με μελετητικά γραφεία, εργολάβους και προμηθευτές διασκορπισμένους γεωγραφικά. Κάθε design review, κάθε έλεγχος υφιστάμενης κατάστασης και κάθε επιθεώρηση σήμαινε ότι κάποιος έπρεπε να ταξιδέψει. Όταν η μετακίνηση έπαψε να είναι εφικτή, το κόστος αυτής της εξάρτησης έγινε ορατό.
03
Τι έκαναν στην πράξη: τέσσερις αποτυπώσεις ανά έργο
Ο όμιλος δημιουργεί ψηφιακό δίδυμο (digital twin) σε τέσσερα σημεία κάθε έργου:
Πριν ξεκινήσουν οι εργασίες
τεκμηρίωση υφιστάμενης κατάστασης
Μετά τις καθαιρέσεις
Η/Μ εγκαταστάσεις, υδραυλικά και φέρων οργανισμός, πλήρως εκτεθειμένα
Στο στάδιο των δικτύων (rough-in)
τα πάντα καταγεγραμμένα πριν κλείσουν οι τοίχοι
Στην ολοκλήρωση
αποτύπωση as-built για την παράδοση
Πάνω από την τρισδιάστατη σάρωση κτιρίου, τέσσερα εργαλεία κάνουν τη διαφορά
Measurement Mode
για ελέγχους προσβασιμότητας: ύψη πάγκων, ελεύθερες διαστάσεις, από το ψηφιακό δίδυμο αντί για δεύτερη επίσκεψη στο έργο
Notes
για συζήτηση μέσα στην εικονική περιήγηση, ώστε κάθε σχόλιο μελέτης να είναι καρφιτσωμένο ακριβώς στο σημείο που αφορά
MatterPak
έγχρωμο νέφος σημείων (point cloud) και 3D mesh, παραδοτέο στη μελετητική ομάδα
Mattertags
που συνδέουν κτιριακά συστήματα με διαδικασίες συντήρησης και τροφοδοτούν τα εγχειρίδια λειτουργίας & συντήρησης
Παράλληλα αξιοποιούν την ενσωμάτωση Matterport-Procore, ώστε το ψηφιακό δίδυμο να ανοίγει μέσα στο σύστημα διαχείρισης έργου που ήδη χρησιμοποιεί η ομάδα. Χωρίς δεύτερη πλατφόρμα.
04
Τα νούμερα
Στοιχεία από τη μελέτη περίπτωσης της Matterport για πελάτη της. Δείτε την πηγή στο τέλος του άρθρου.
Όπως καταγράφεται στη μελέτη:
«Σε μία τετράωρη online σύσκεψη σχεδιάσαμε και εξετάσαμε 21 καταστήματα με Matterport. Είναι 21 φορές που η ομάδα μας απέφυγε μια χαμένη μέρα σε μετακίνηση, δηλαδή 168 εργατοώρες.»
«Το Matterport βοηθάει πραγματικά στη λογοδοσία καθώς προχωράμε στις φάσεις μελέτης και κατασκευής, εξοικονομώντας μας περίπου 25% έως 30% σε χρόνο και χρήμα.»
«Η αξιοπιστία είναι καθοριστική στη μελέτη και την κατασκευή. Έχουμε δει από την αρχή ως το τέλος ότι τα ψηφιακά δίδυμα προσφέρουν ακρίβεια που κάνει εφικτή τη λήψη αποφάσεων εξ αποστάσεως.»
Διευθυντικό στέλεχος του ομίλου, στη μελέτη περίπτωσης της Matterport
05
Τι σημαίνει αυτό για την ελληνική αγορά ακινήτων
Εδώ προσθέτουμε τη δική μας ανάγνωση. Τα παραπάνω νούμερα προέρχονται από αμερικανικό πρόγραμμα με αμερικανικές αποστάσεις και δεν θα ισχυριστούμε ότι μεταφέρονται αυτούσια στην Ελλάδα. Τρεις όμως από τις ροές αντιστοιχούν σχεδόν απόλυτα σε ό,τι αντιμετωπίζουν σήμερα οι Έλληνες developers και οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων, και μία από αυτές αξίζει αναμφισβήτητα περισσότερα εδώ απ’ ό,τι στις ΗΠΑ.
1. Tenant fit-out σε εμπορικά κέντρα: το «πρόβλημα των 21 καταστημάτων»
Το κορυφαίο νούμερο προήλθε από τον έλεγχο 21 σχεδόν πανομοιότυπων καταστημάτων σε μία συνεδρία. Κάθε διαχειριστής που λειτουργεί περισσότερα του ενός εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα έχει ακριβώς αυτό το μοτίβο: δεκάδες fit-outs τον χρόνο, καθένα με τον ίδιο κύκλο: παράδοση κελύφους, υποβολή μελέτης από τον μισθωτή, έλεγχος από την τεχνική υπηρεσία, άρση παρατηρήσεων, τελική παραλαβή. Και κάθε βήμα απαιτεί σήμερα κάποιον φυσικά παρόντα στο κατάστημα, συνήθως παραπάνω από μία φορά.
Με μία 3D αποτύπωση καταστήματος στην παράδοση, ο αρχιτέκτονας του μισθωτή, που μπορεί να βρίσκεται στο Μιλάνο, το Λονδίνο ή το Ντουμπάι, σχεδιάζει πάνω σε πραγματική γεωμετρία αντί για ένα δεκαετίας CAD που δεν αποτυπώνει πια το κέλυφος. Η τεχνική υπηρεσία ελέγχει την υποβολή πάνω στο ψηφιακό δίδυμο αντί για επιτόπια επίσκεψη. Και οι διαφωνίες για το σε τι κατάσταση παραδόθηκε το κατάστημα παύουν να είναι διαφωνίες, γιατί υπάρχει χρονοσημασμένο, μετρήσιμο τεκμήριο.
Είναι η ροή με την καθαρότερη απόδοση στην ελληνική αγορά retail, και αυτή που σχεδόν κανείς εδώ δεν εφαρμόζει ακόμη.
2. Πώληση ακινήτων επί σχεδίων σε αγοραστές εξωτερικού
Αυτό δεν υπάρχει καθόλου στην αρχική μελέτη, και εδώ ακριβώς η Ελλάδα διαφοροποιείται.
Σημαντικό μέρος του νέου premium οικιστικού αποθέματος στην Αττική και στα νησιά πωλείται σε αγοραστές που δεν θα δουν το ακίνητο πριν δεσμευτούν: αγοραστές Golden Visa, επενδυτές και ομογενείς. Τα renders πουλάνε την ιδέα· δεν απαντούν όμως στα ερωτήματα που έχει πραγματικά ένας σοβαρός αγοραστής για τον όγκο, τις οπτικές φυγές, το ελεύθερο ύψος και το πώς συνδέονται οι χώροι. Μια εικονική περιήγηση 360 του δείγματος κατοικίας απαντά, στις 3 τα ξημερώματα, από το Τελ Αβίβ ή τη Σαγκάη, χωρίς ραντεβού, από κινητό ή υπολογιστή.
Κάνει επίσης κάτι που τα renders δομικά δεν μπορούν: επιτρέπει στον αγοραστή να μετρήσει. Η απόσταση ανάμεσα στο «φαίνεται άνετο» και στο «χωράνε τα έπιπλά μου» είναι εκεί που κολλάνε πολλές συμφωνίες.
3. Αρχείο as-built, και ό,τι κρύβεται πίσω από τον τοίχο
Η αποτύπωση στο στάδιο δικτύων είναι αυτή που αποσβένεται αθόρυβα, χρόνια αργότερα.
Κάθε διαδρομή δικτύου καταγεγραμμένη επί τόπου, με διαστάσεις, πριν εξαφανιστεί πίσω από τη γυψοσανίδα. Όταν κάτι χρειαστεί να ανοιχτεί στον τέταρτο χρόνο, και πάντα χρειάζεται, το ερώτημα «από πού ακριβώς περνάει;» απαντιέται από το γραφείο σε ενενήντα δευτερόλεπτα, αντί με διερευνητικές καθαιρέσεις.
Για έναν φορέα που κρατά τα ακίνητα μακροπρόθεσμα αντί να χτίζει και να πουλά, αυτό είναι το επιχείρημα που μετράει περισσότερο. Το ψηφιακό δίδυμο δεν είναι κατασκευαστικό εργαλείο που αρχειοθετείται στην παράδοση, γίνεται το αρχείο facility management του ακινήτου.
4. Προσβασιμότητα ΑμεΑ και έλεγχοι συμμόρφωσης
Στη μελέτη, το Measurement Mode χρησιμοποιείται για ελέγχους προσβασιμότητας κατά ADA. Οι ελληνικές απαιτήσεις προσβασιμότητας ΑμεΑ διαφέρουν στις λεπτομέρειες, αλλά ο μηχανισμός είναι ίδιος: επαλήθευση ελεύθερων διαστάσεων, υψών και διαδρομών κίνησης πάνω σε διαστασιολογικά ακριβές ψηφιακό δίδυμο, αντί για επανάληψη επίσκεψης με μεζούρα, και με δυνατότητα απόδειξης της μέτρησης εκ των υστέρων, από χρονοσημασμένο αρχείο.
06
Η ειλικρινής εκδοχή του business case
Προτιμούμε να το πούμε ευθέως παρά να το υπερπουλήσουμε.
Το 25-30% αφορά συγκεκριμένο πρόγραμμα, με συγκεκριμένες αποστάσεις. Το δικό σας νούμερο θα είναι διαφορετικό. Αυτό που μεταφέρεται αξιόπιστα είναι ο μηχανισμός: κάθε απόφαση που λαμβάνεται πάνω στο ψηφιακό δίδυμο είναι μια επίσκεψη που δεν χρειάστηκε να γίνει, και κάθε χρονοσημασμένη αποτύπωση είναι μια διαφωνία που δεν χρειάζεται να συζητηθεί.
Σε έργο όπου η τεχνική ομάδα κάνει επαναλαμβανόμενες μετακινήσεις στα ίδια σημεία, ή όπου οι έλεγχοι καθυστερούν περιμένοντας κάποιον να φτάσει εκεί, η αριθμητική βγαίνει γρήγορα. Σε μονο-θεσιακό έργο με την ομάδα μόνιμα επί τόπου, βγαίνει πολύ πιο αργά. Θα σας πούμε σε ποια από τις δύο περιπτώσεις ανήκετε πριν ξοδέψετε ευρώ.
Vivestia Creations: Matterport Ελλάδα
Η Vivestia Creations είναι Matterport Strategic Service Partner με έδρα την Ελλάδα και παράγει 3D εικονικές περιηγήσεις και ψηφιακά δίδυμα για ξενοδοχεία, ακίνητα, εμπορικά κέντρα, logistics, σκάφη και εκδηλώσεις.
Στο έργο μας περιλαμβάνονται τα One & Only Kéa Island, W Costa Navarino, το Πολεμικό Μουσείο Αθηνών, Vernicos Yachts, Variety Cruises, Mitsis Hotels, Crowne Plaza, Miraggio, Aldemar και Acrotel. Η Vivestia έχει προβληθεί από την ίδια τη Matterport στο επίσημο blog της, έχει διακριθεί στα Tourism Awards και είναι εγγεγραμμένη στο Elevate Greece.
Αν τρέχετε πρόγραμμα με πολλαπλά σημεία και θέλετε να ξέρετε αν η αριθμητική βγαίνει: αποτυπώνουμε έναν χώρο και αποφασίζετε από το αποτέλεσμα, όχι από παρουσίαση.
Πηγή
- Η μελέτη περίπτωσης δημοσιεύεται από τη Matterport και αφορά πελάτη της, όχι έργο της Vivestia. Όλα τα στοιχεία και τα αποσπάσματα ανήκουν στους δικαιούχους τους και αναπαράγονται εδώ με αναφορά στην πηγή.
- Πρωτότυπο: Gilbane accelerates design-build programs with Matterport digital twins, matterport.com
- Η ανάλυση για την ελληνική αγορά στο παρόν άρθρο είναι της Vivestia Creations.
